2010年之前，大型机构投资者基本上忽视了独栋租赁市场，他们更青睐易于规模化的多户型房产。但自金融危机以来——特别是自2019年以来——这种情况发生了变化。摩根大通资产管理公司（J.P. Morgan Asset Management）、黑石集团（Blackstone）和高盛资产管理公司（Goldman Sachs Asset Management）等金融巨头为20多家独栋房屋租赁公司提供了资金支持，这些公司正在抢购现有房产，并建造新房产。

2021年第三季度，公司或机构收购的住宅房地产飙升至90，215套房屋，因为大大小小的投资者占单户房屋销售的18%。根据在线房地产公司Redfin的数据，这比去年同期增长了80.2%。投资者购买的住宅中有近四分之三是独栋住宅，而多户住宅——几十年来投资者一直是这个市场的重要参与者——仅占销售额的四分之一。

这种机构资本的涌入是推动当今美国独栋房屋价格和租金飙升的因素之一，尽管媒体进行了负面审查，但不断上涨的租金正在吸引更多的投资者。尽管利润显然是投资者的目标，但如今让独栋住宅成为理想投资品的不断变化的环境，对投资决策所用的模型以及资产在投资组合中的配置方式都有影响。

机构投资者购买独栋住宅的原因有很多，包括美联储持续的货币宽松政策导致房地产价格上涨。然而，我曾经管理过一只大举投资于独栋房地产的基金，我认为最重要的因素是大数据的进步，这大大提高了投资者进行尽职调查和预测趋势的能力。

计算能力的大幅提高使这些新的房屋租赁公司能够更有效地扩展和管理其投资组合，不仅提高了分析市场、加快研究和更快做出明智决策的能力，还降低了与物业管理相关的成本。市场条件的趋同和分析能力的增强意味着这些投资者可能会留在这里。

一个新投资阶层的诞生

2008年全球金融危机后，这种对独栋住宅的追捧最初是作为一种套利机会开始的，但已经演变成一种更持久的趋势。房地产泡沫降低了独栋住宅相对于回报的感知风险。如今，房地产投资信托基金、私募股权公司、保险公司和养老基金将租金视为相对高收益的通胀对冲工具。租金没有受到大流行导致的写字楼和商铺封锁的影响。

我实时见证了最初的机会。2010年，我参与创建了一只基金，以每套5万至6万美元的价格在亚特兰大购买了数百套止赎单户住宅，并在出租前为每套住宅的升级投资了多达1万美元。由于行动迅速，随着估值回归均值，我们能够从周期底部附近获得两位数的回报。我们没有驱逐，并在2020年出售了最后一批房屋。

机构投资者也做了同样的事情，在意识到他们可以让独栋房屋租赁成为其投资组合的永久组成部分之前，他们将资金投入到破碎的市场并获得巨额收益。2012年，全球最大的另类资产管理公司之一黑石集团收购了Invitation Homes，该公司控制着8万多套出租房屋。在Invitation Homes上市后，黑石于2019年套现。2021年，黑石集团以60亿美元的价格收购了Home Partners of America，这是一家在美国各地拥有超过17，000套先租后买公寓的公司。

2020年，摩根大通资产管理公司与一家独栋房屋租赁公司American Homes 4 Rent成立了合资企业，目前正在建造数千套房屋。高盛已经在美国和英国的住宅市场部署了资金。景顺（Invesco）等其他基金管理公司也加入了进来。景顺在2021年宣布支持Mynd Management未来三年斥资50亿美元购买2万套独栋出租屋的计划。

这种资本流入至少部分是由该行业产生的回报推动的。新冠肺炎疫情导致人们的偏好从城市公寓转向空间更大的房子。因此，根据总部位于康涅狄格州的公司Hoya Capital Real Estate的数据，自2019年以来，独栋租赁一直是表现最好的房地产类别，2021年上涨了约40%。该公司跟踪的三家公开交易的房地产投资信托公司——Invitation Homes、American Homes 4 Rent和Tricon Residential——报告称，受历史低位供应和人口及疫情驱动的强劲需求的推动，2021年的租金增长率和入住率均创下纪录。

科技如何推动独栋房屋租赁市场

华尔街对房地产游戏并不陌生。长期以来，多户租赁物业一直被视为机构投资者的核心投资组合，还有其他可扩展的商业物业，如办公、零售和工业建筑。所有这些都可以吸收这些公司为收购它们而投入的巨额资本支出。但独栋租赁传统上被归类为非核心资产——与数据中心、诊所、酒店和老年住房等其他专业资产归为一类——因为它们更难扩展。多亏了技术，这种情况不再存在。

房地产技术正在改变的不仅仅是独栋房屋租赁，它对这一领域的影响尤为深远。根据定义，多户房产的尽职调查已经完成，而独栋房产则更具特殊性，这使得潜在买家的单位成本更高。正在发生变化的是，投资者正在部署大数据技术，使他们能够更快地过滤尽职调查信息，从而使原本支离破碎的市场变得更加高效和容易进入。

高盛（Goldman Sachs）支持的Entera公司等小众公司已经出现，它们利用技术分析房地产记录和其他数据，帮助投资者快速识别符合购买标准的房地产清单，并帮助他们计算出正确的出价。这些功能使机构能够获得更准确的模型回报预测，并扩大其房地产持有规模。

根据Hoya Capital的说法，这种转型延伸到单户组合，许多房东利用与租户的完全数字化关系来促进从付款到维护请求的一切事务，以降低成本，提高租户满意度并促进增长。该公司报告称，其结果是，机构可以实现与多家族房地产投资信托基金几乎相同的净营业利润率。

Tricon Residential首席执行官Gary Berman在2021年10月接受金融新闻服务Seeking Alpha采访时表示:“我们在业务的各个方面都使用了技术，从收购一直到维护并进入呼叫中心，以改善我们的运营指标并为居民提供更好的体验。Tricon Residential在北美管理着33，000处房产。

当然，科技不能解决所有房地产问题。一种新的所谓的iBuyers将自动化决策的作用推向了极致，部署计算机算法来执行购买和销售，以翻转独栋房屋——这一策略对Zillow公司来说失败了。Zillow以在网上发布房地产清单和计算估计房屋价值而闻名，在发现其为房产支付的价格过高后，该公司被迫关闭了新的购买和转手计划，并于2021年11月向市场推出了7000套房屋。

相比之下，我管理的基金能够以有序的方式出售其资产，并获得可观的利润。至少就目前而言，我相信一些人类的视角仍然是可取的。

华尔街对房地产市场的影响

然而，这些华尔街支持的公司将真正产生多大的影响还有待观察。据专门从事固定收益资本市场的经纪交易商Amherst Pierpont的分析师称，目前它们仅占整个住宅市场的2%。这个类可能有一些固有的限制。独栋房屋租赁公司往往主要专注于西部、西南部和东南部发展较快的地区，购买和建造的房屋主要面向中产阶级和中上层家庭。供应也是一个制约因素，因此投资者的关注点开始越来越多地转移到建造出租上。

尽管如此，投资者的收购仍在快速进行。人们普遍意识到，尽职调查的规模可能会扩大，这不仅让许多金融机构进入了市场，还导致由独栋房屋租赁投资组合担保的债券发行创下纪录，通过分散风险增加了机构融资的流动性。根据Amherst Pierpont的数据，2021年所谓SFR债务的累计公开发行达到创纪录的430亿美元。

除了降低尽职调查成本之外，还有其他因素使这些SFR交易对贷款人具有吸引力。抵押品价值是任何证券化模式的关键组成部分，单户证券化最终由房屋价值担保。随着租房者对房屋的偏好日益增加，房屋价值正在大幅上升。

考虑到所有这些因素，我预计社保基金证券化将加速。2021年是证券化这一特殊激增的第一个完整周期，表现相当出色，与其他结构性债务相当。华尔街渴望投资者能够消化的尽可能多的证券化产品，目前这种兴趣很大，因为租金在上涨，投资者预测在可预见的未来风险和利率将保持在低水平。

尽管如此，仍有一些风险需要考虑，其中之一就是利率。与通常以30年期贷款融资的自住住房不同，SFR投资组合通常融资期限较短，类似于商业房地产。如果利率大幅上升，到了出售或再融资的时候，净租金收益率可能会完全消失。这与商业抵押贷款支持证券的内在风险相似，这就是为什么行业对SFR债务的看法相似。

另一个复杂因素是房屋维护和保养的可变性，这也可能会侵蚀现金流。如果利率和维护成本大幅上升，那么投资者涌入流动性不足的市场的抛售潮可能会导致价格下跌和债务减值，从而形成一个强制抛售的负反馈循环，就像我们在2008年看到的那样。

另一个难以量化的风险是，机构在最初充斥单户市场后正面临越来越多的审查。几家媒体将华尔街支持的房东描绘成无能甚至邪恶的人，指责其中一些投资者推高房价、抬高租金或在维护和保养方面表现不佳。总之，SFR是一项需要非常谨慎和专业的事业，因为它与人们的日常生活联系如此之深。

华尔街的房东们会留下来

尽管在美国超过1.28亿套独栋住宅中，华尔街支持的公司仅占约30万套，但SFR看起来像是一种不仅会保持、而且会增长的资产类别。

近零利率和独栋房屋租赁市场的当前需求推动了这一增长。调查显示，越来越多的千禧一代计划在可预见的未来租房，越来越多的人选择租赁独栋住宅而不是公寓。与此同时，大数据的强劲增长表明，未来几年大数据将成为投资者日益强大的工具。

尽管存在争议，但华尔街可能会在未来很长一段时间内扮演买家和建设者的角色。